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Ziel: Bezahlbares Bauland


Ex-Stadtbaurat Ulrich Paßlick - Foto: Bruno Wansing, Stadt BocholtEx-Stadtbaurat Ulrich Paßlick - Foto: Bruno Wansing, Stadt Bocholt

Ex-Stadtbaurat Paßlick erklärt die Strategie des "Bocholter Bodenmanagement"

Am 28. August 1997 überreichte die damalige Ministerin für Stadtentwicklung, Kultur und Sport des Landes NRW, Ilse Brusis, der Bocholter Bürgermeisterin Christel Feldhaar den vom Land zusammen mit der Westdeutschen Landesbausparkasse unter allen Kommunen des Landes ausgelobten Baulandpreis.

Die Stadt Bocholt wurde für ein umfassendes Konzept zum kommunalen Bodenmanagement gewürdigt. Dieses verfolge - so die Ministerin - auf der Basis eines Grundsatzbeschlusses des Rates auch unter Einbeziehung städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen das Ziel einer sozialgerechten Bodennutzung, bei der bezahlbare Preise für das Bauland und die Verstetigung des Angebotes im Vordergrund stehen.

Lobende Worte für eine kommunalpolitische Leistung - zumal aus berufenem Munde. Was macht das Bocholter Bodenmanagement nun für die Landespolitik und seit Bekanntwerden auch für die Fachwelt so interessant?

Dieser Frage will der folgende Beitrag nachgehen.

Am 15.12.1995 hat der Rat der Stadt Bocholt einstimmig einen richtungsweisenden Beschluss zur Einführung eines sozialgerechten Bodenmanagements gefaßt.

Dieser Beschluss ist nicht Beginn, sondern vielmehr ein weiterer Markstein auf dem logischen Weg zu einer umwelt- und sozialverträglichen Mobilisierung von Bauland.

Bereits 1985 wurde ein Baulückenprogramm aufgelegt. Durch gezielte Lenkung städtischer Förderungsmittel in städtebaulich unerwünschte Baulücken konnten über 30 Hektar voll erschlossenen Baulandes aktiviert werden. Die Erschließung ansonsten erforderlicher Neubaugebiete und die unwirtschaftliche Vorfinanzierung von Infrastrukturmaßnahmen konnte so spürbar gestreckt werden.

Ein zunehmend unausgeglichener Wohnungsmarkt Anfang der 90'er Jahre veranlaßte die Stadt zu einer zügigen Gegenlenkung in Form des Wohnungsbauprogramms 1991. Neben einer neuen Offensive zum Abbau des noch verbliebenen Baulückenbestandes durch Planungskostenzuschüsse und ein umfangreiches Beratungsprogramm wurden Innenentwicklungen durch Dachgeschoßausbauten zur Wohnraumschaffung gefördert. Darüber hinaus wurden ebenso Eigenheime, sozialer Mietwohnungsbau, Einliegerwohnungen und Altenwohnungen gefördert.

Auf der Grundlage einer Wohnungsbedarfsanalyse wurden dann die Prioritäten für Wohngebietsbebauungspläne neu geordnet und Umlegungsverfahren deutlich verstärkt. Schließlich beschloß der Rat die Durchführung einer Eurobau-Ausstellung 1993, mit der schlagartig ca. 80 Einfamilienhausgrundstücke innerhalb eines Jahres bebaut wurden. In Zusammenarbeit mit einer Ausstellungs-GmbH, heimischen Bauträgern und Architekten entstanden unterschiedlichste Gebäudetypen. Die Erschließungsanlagen und Grünflächen wurden unmittelbar nach Fertigstellung der Gebäude hergestellt. Die Stadt hatte kurz zuvor erst das Ausstellungsgelände in attraktiver stadtkernnaher Lage angekauft und die parzellierten Grundstücke dann unter Berücksichtigung sozialer Kriterien mit einer Bauverpflichtung an die Bauherren weiterveräußert.

 

Da weder die unterstützenden Maßnahmen der Innenentwicklung, noch die Flächenpotentiale in Bebauungsplangebieten die Wohnungsnachfrage allein hätten befriedigen können, entschloß sich die Stadt Bocholt als eine der ersten bundesdeutschen Kommunen bereits 1993 vorbereitende Untersuchungen zur Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Bocholt-West einzuleiten.

Ziel war die Schaffung von bis zu 1.000 Wohneinheiten in einem städtebaulich geschlossenen, neuen Ortsteil im Bocholter Westen zwischen den Ortsteilen Lowick und Bocholt Mitte, nur 1,5 km vom Stadtkern entfernt gelegen. Auf der Basis eines fortgeschriebenen Wohnungsbedarfsgutachtens konnte ein erhöhter Bedarf an Wohnungen nachgewiesen werden. Dies war eine wichtige Voraussetzung, das neue Rechtsinstrument des Baugesetzbuches (BauGB) überhaupt anwenden zu dürfen. Mit dem Stichtag 02.07.1992 wurden die Bodenwerte im Maßnahmenbereich in ihrer Qualität festgeschrieben und auf der Wertstufe vor der Aufstellung der Bauleitpläne "eingefroren". Die Stadt kauft seither alle Grundstücke in Bocholt-West zu dem Verkehrswert auf, der ohne Aussicht auf die durch die Maßnahme verursachten Wertsteigerungen maßgeblich war.

Erstmals kann die Stadt Bocholt zumindest einen Teil der ausschließlich durch ihre eigene Entscheidung verursachten Bodenwertsteigerung abschöpfen und ohne Umwege in die Infrastrukturmaßnahmen für den neuen Stadtteil investieren.

Auf der Grundlage eines städtebaulichen Wettbewerbes und der daraus entwickelten Bebauungspläne entstanden. die verschiedensten Bauvorhaben privater Bauherren, von Wohnungsbaugesellschaften, Bauträgern und Anlegern.

Der Beschluß über die Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kann als eigentliche Geburtsstunde des Bocholter Bodenmanagements und einer sozialgerechten Bodennutzung definiert werden. Mit ihm wurde ein für Bocholt unumkehrbarer Prozeß ausgelöst und erstmals das bei der Bodenwertschöpfung bis dato geltende Prinzip Gewinne privatisieren - Verluste sozialisieren durchbrochen.

Was drückt so drastisch, aber dennoch treffend dieses Prinzip aus?

Wenn irgendwo in der Bundesrepublik Deutschland Ackerland zu Bauland entwickelt wird, steigt der Wert der Fläche um ein Vielfaches. Noch immer haben die Räte vor Ort die Macht, quasi über Nacht Mitbürger zu Millionären zu machen. Wer also -wann auch immer- "aus Versehen" ein Grundstück von seinen Vorfahren geerbt hat, welches allein durch die Entscheidung der Gemeinden "zufällig" beplant wird, findet sich schnell und ungeahnt in der ungewohnten Rolle eines Vermögensverwalters wieder. Sämtliche Wertsteigerungen verbleiben nämlich den Eigentümern; sämtliche Lasten der Entwicklung eines Ackers zu Bauland hat hingegen der spätere Erwerber eines Baugrundstückes oder die Allgemeinheit zu tragen. Da sind Pläne und Gutachten anzufertigen, Straßenflächen zu erwerben, Kanäle und Straßen zu bauen, Grünflächen und Spielplätze herzustellen, Kindergärten und Schulen zu errichten und vieles mehr. Diese Aufbereitung eines Ackers zu Bauland verschlingt Millionen. Nicht nur in Zeiten knapper öffentlicher Kassen belasten die Baulandaufbereitungskosten die öffentlichen Haushalte in erheblichem Maße. Auch der private Bauherr klagt über steigende Grundstückspreise, während sich die Baukosten durch zunehmend intelligentere und kostensparendere Lösungen am Bau langsam nach unten bewegen. So klein, daß sich auch einkommensschwächere Haushalte das Bauen noch leisten können, kann mancherorts ein Grundstück schon gar nicht mehr sein.

Um Mißverständnissen vorzubeugen sei noch folgender Hinweis erlaubt. Natürlich garantiert das Grundgesetz im Artikel 14 den Schutz des Eigentums. Dem im gleichen Artikel gegebenen Hinweis auf die Sozialpflichtigkeit wird im hier diskutierten Zusammenhang m.E. allerdings allgemein nur unzureichend und zu wenig innovativ nachgegangen. Auch soll hier keine Pauschalschelte die Landwirte treffen, die - das liegt in der Natur der Dinge - häufig über die Flächen der langfristig angedachten Siedlungserweiterungen verfügen. Selbstverständlich ist es schwer, einen vielleicht über Generationen bewirtschafteten Hof zu verlassen, sich eine neue Existenz aufzubauen oder die Landwirtschaft ganz aufzugeben und sich nicht zuletzt noch mit den Finanzbehörden nervenaufreibende, steuerrechtliche Schlachten zu liefern. Trotzdem muß man jedoch auf der Basis des geltenden Rechts der Frage nachgehen dürfen, inwieweit die ausschließliche Vereinnahmung der Bodenwertsteigerungen durch die Voreigentümer in Folge städtischer Planungsentscheidungen auch unter sozialen Gesichtspunkten noch zu verantworten sind. Kein Eigentümer wird in seiner Existenz dadurch gefährdet, daß die Kommune seinen heute mit 5,- DM/qm bewerteten Acker mit einem Beschluß in z.B 100,- DM/qm wertvolles Bauerwartungsland verwandelt. Die Verlagerung ganzer Hofstellen ist bei der Wohnsiedlungserweiterung am Rand der Stadt Bocholt nicht der Regelfall, sondern die Ausnahme. Ein Vollerwerbslandwirt, den es dennoch "trifft", geht in der Regel so verantwortungsbewußt mit der Situation um, daß er durchaus die neuen, z.T erheblichen wirtschaftlichen Spielräume in die Optimierung eines neuen Betriebes investiert und sich auf allen Ebenen besser stellt als zuvor.

Die Verbuchung gewaltiger Einnahmen aus Bodenwertsteigerungen ohne angemessene Gegenleistung durch die Eigentümer ist bei näherer Hinsicht nur schwer erträglich und kann sozialpolitisch auch nicht gewollt sein. So mag es nur den flüchtigen Betrachter irritieren, daß ausgerechnet die Bundesregierung unter Kanzler Kohl mit der Einführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme in das Baugesetzbuch erstmals die Möglichkeit einer Verwendung von Teilen der Planungswertsteigerung für die Finanzierung des jeweiligen Baugebietes eröffnete. Von dieser Möglichkeit machten zum damaligen Zeitpunkt neben der Stadt Bocholt weitere 14 Städte in Nordrhein-Westfalen und eine Vielzahl bundesdeutscher Kommunen Gebrauch. Da allerdings durchaus enge gesetzliche Anforderungen mit der Verwendung des Entwicklungsmaßnahmen-Instrumentariums verknüpft sind, kann es nicht generell als Lösung der oben geschilderten strukturellen Probleme eingesetzt werden.

In der festen Überzeugung, daß die handelnden Akteure nach erfolgreichem Start einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme - mit ihrer Möglichkeit zur Beschränkung der Bodenwertsteigerungen - bei der Baulandproduktion an anderer Stelle in Bocholt nicht wieder kommentarlos sämtliche Gewinne den privaten Grundstückseigentümern zukommen lassen können, wurde im Herbst 1995 eine umfangreiche Beschlußvorlage für die Stadtverordnetenversammlung erarbeitet.

Besonders erschreckend war zu der Zeit die Erkenntnis, daß sich der Wert eines durchschnittlichen Baugrundstücks zwischen 1989 und 1994 verdoppelte. Parallel zu einem quantitativen Problem wurde auch deutlich, daß bestimmte Einkommensgruppen angesichts des erreichten Baulandpreisniveaus faktisch von der Eigentumsbildung ausgeschlossen wurden.

Ziel eines Bocholter Bodenmanagements mußte demnach die kontinuierliche Bereitstellung bezahlbaren Baulandes sein. Gefragt war eine wesentlich aktivere kommunale Einmischung in den örtlichen Bodenmarkt auf der Grundlage eines konsensfähigen, nachvollziehbaren und kalkulierbaren Gesamtkonzeptes.

Am 15.12.1995 beschloß die Stadtverordnetenversammlung einstimmig die Einführung des Bocholter Konzeptes zur Einführung eines Bodenmanagementes und einer sozialgerechten Bodennutzung. Hoch anzurechnen ist dabei den Stadtverordneten die Tatsache, daß die Diskussion der sicher einigen Sprengstoff enthaltenden, umfangreichen Vorlage in einer äußerst sachlichen und unideologischen Atmosphäre erfolgte. Während im Bundesrat auf Initiative der Landesregierung NRW anläßlich der Novellierung des BauGB wieder einmal heftigst und wenig nutzbringend über die generelle Einführung des Planungswertausgleichs gestritten wurde, verabschiedete eine große Koalition der Vernunft im Rat die Kernpunkte einer zukunftsfähigen Bocholter Bodenpolitik.

Paradoxerweise enthält gerade dieser Beschluß eine Reihe von Elementen zur Begrenzung des Planungswertzuwachses, die auf höherer Ebene sofort zwischen die Mühlsteine der Parteipolitik geraten, wenn sie auch nur ansatzweise diskutiert werden.

Die Auszeichnung mit dem Baulandpreis des Landes erfolgte nicht zuletzt aufgrund der Tatsache, daß die Stadt Bocholt offensichtlich als einzige Kommune - zumindest in NRW - auf der Basis eines Ratsbeschlusses ein ganzheitliches, flächendeckendes Bodenmanagement verfolgt.



Urkunde Baulandpreis Nordrhein-Westfalen aus dem Jahr 1997Urkunde "Baulandpreis Nordrhein-Westfalen" aus dem Jahr 1997

Wegen des breiten inhaltlichen Spektrums sind die 6 Teilziffern des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung im folgenden jeweils fett dargestellt und, wo nötig, kommentiert:

1. Zum Ziele einer nachhaltigen, kontinuierlichen Bereitstellung bezahlbaren Wohnbaulandes und zwecks Mitfinanzierung der Wohnfolgekosten sind alle geeigneten bodenrechtlichen Instrumente des Baugesetzbuches (BauGB), des BauGB-Maßnahmengesetzes und zivilrechtlichen Möglichkeiten der Vertragsgestaltung im Sinne dieser Vorlage "Bodenmanagement und sozialgerechte Bodennutzung"auszuschöpfen.

Diese "Beschlußpräambel" basiert auf zwei wesentlichen Erkenntnissen:

  • Die Stadt Bocholt hat in der Vergangenheit die Kosten für die Infrastruktur in Folge der Aufschließung neuer Wohnbauflächen zum großen Teil selbst getragen. Jedes neu erschlossene Wohnbaugrundstück hat den städtischen Haushalt mit ca. 40.000 DM belastet, obwohl die Erschließungskosten im Sinne des BauGB zu 90% auf die Anlieger umgelegt wurden. Sämtliche Risiken verblieben bei der Stadt - sämtliche Nutzen bei den Eigentümern, deren Flächen "zufällig" zu Bauland entwickelt wurden.
  • Es existiert ein umfangreiches Angebot an öffentlich- und privatrechtlichen Instrumenten, die, geschickt kombiniert, schon heute zur Entlastung des städtischen Haushaltes und zur sozialgerechten Schaffung von Wohnbauland eingesetzt werden können.

2. Die Stadtverordnetenversammlung beschließt, neue städtebauliche Planungen nur dann zur Rechtskraft zu bringen, wenn durch eine jeweils geeignete Kombination rechtlich zulässiger Maßnahmen sichergestellt ist, daß sich die Eigentümer und Vorhabenträger spürbar unter Teilverzicht auf den Wertzuwachs ihrer Grundstücke in Folge städtischer Planungen an den Folgekosten beteiligen und die Grundzüge der in dieser Vorlage dargestellten sozialgerechten Bodennutzung anerkennen.

Dem einzelnen Grundstückseigentümer wird mit diesem Absatz erstmals per Beschluß der Stadtverordnetenversammlung deutlich gemacht, daß es kein Zurück zum traditionellen Prinzip Gewinne privatisieren - Verluste sozialisieren mehr geben wird. Der Begriff "Teilverzicht" zeigt dem Grundstückseigentümer ebenso auf, daß er trotzdem künftig mit einer Beteiligung an der Wertsteigerung durch Planung rechnen kann. Schließlich kann hier auch abgelesen werden, wofür der Teilverzicht auf Wertsteigerung eingesetzt werden soll: Beteiligung an den Folgekosten und Berücksichtigung sozialer Kriterien bei der Baulandbereitstellung.

3. Die Stadtverordnetenversammlung beschließt den Entwicklungsplan Wohnen in Bocholt (EWB) als Grundlage eines zukunfts- und zielgerichteten Bodenmanagements für die Verwaltung.

Entsprechend der Zielsetzung galt es zunächst die Potentiale für die langfristige künftige Wohnsiedlungsentwicklung zu definieren. Es wurden Flächenkategorien gebildet und jeweils zielkonforme Strategien entwickelt. Es kristallisierte sich somit ein Suchraum der langfristigen Siedlungsentwicklung kreisförmig um die Kernstadt Bocholt heraus. Auf der Grundlage von städtebaulichen Testentwürfen entstand der EWB mit einem Horizont, der auch über eine erste Fortschreibung des Flächennutzungsplans hinausreicht. In Verbindung mit dem in der Aufstellung befindlichen - in NRW freiwilligen - Grünordnungsrahmenplan, einer Fortschreibung der Verkehrsentwicklungsplanung und der weiteren Gewerbeflächenvorsorge bildet der EWB einen Leitplan für eine nachhaltige und zukunftsfähige Stadtentwicklung der ersten Jahrzehnte des 21. Jahrhunderts. Aus taktischen Erwägungen enthält der EWB weder zeitliche Zielhorizonte, noch räumliche Prioritäten, die einzelnen Grundstückseigentümern Verhandlungsvorteile einräumen würden!

4. Handlungsstrategiekonzept

a) Die Verwaltung wird ermächtigt, über die im baugebietsbezogenen Handlungsprogramm dargestellten Maßnahmen mit den jeweiligen Eigentümern zu verhandeln.


Für 15 im EWB definierte teils kleine, teils größere Wohnbaupotentialflächen wurde ein Katalog mit baugebietsspezifischen Handlungsstrategien entwickelt. Auf dieser Grundlage sollte die Verwaltung zu gegebener Zeit in die Vorgespräche mit den Grundstückseigentümern eintreten. Der Stadtverordnetenversammlung konnte deutlich gemacht werden, daß sich je nach Verlauf der Gespräche noch sowohl der Zuschnitt des Plangebietes als auch die Auswahl des jeweiligen Instrumentenpaketes ändern kann. Insofern war zwar einerseits ein unverrückbarer Detailbeschluß durch die Stadtverordnetenversammlung - im Vorfeld einer Abklärung der Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer - nicht angezeigt, andererseits wurde jedoch die im Handlungsprogramm dargestellte grundsätzliche Linie beschlossen, um den Eigentümern verwaltungsseitig mit dem nötigen Nachdruck gegenübertreten zu können.

Die Handlungsstrategie selbst enthält jeweils Angaben über die beabsichtigten planungsrechtlichen Maßnahmen, Detailaussagen über die Zielrichtung einer etwaigen Bodenordnung und die angestrebten Zielinhalte städtebaulicher Verträge zu Bebauungsplänen oder von Durchführungsverträgen bei Vorhaben- und Erschließungsplänen. Projektbezogen wird die Kostenübernahme für die soziale Infrastruktur, städtebauliche Planungen, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen, Erschließung etc. ebenso mit den Eigentümern verhandelt, wie die Umsetzung sozialer Aspekte ( Bauverpflichtungen oder Ablösungen für sozialen Wohnungsbau, pachtzinslimitierte Erbbaurechte, Veräußerungsbindungen zugunsten von Ortsansässigen und Bewerbern der unter sozialen Kriterien geführten städtischen Bewerberliste oder Limitierung des Verkaufspreises). Schließlich werden auch Flächenabtretungen und Ankäufe von Teilflächen zum Wert vor Einleitung städtischer Planungen verhandelt und durchgesetzt. Bei vier Projekten des Handlungsprogramms sowie drei weiteren Baugebieten konnten die Verhandlungen mittlerweile erfolgreich abgeschlossen werden.

b) Ist die im baugebietsbezogenen Handlungsprogramm skizzierte Strategie im Einzelfall nicht durchsetzbar, sind gleichwertige Alternativen anzustreben.

In diesem Absatz wird verdeutlicht, daß die Verwaltung auf Wünsche oder Forderungen der Eigentümer flexibel reagieren und ein anderes Verhandlungspaket schnüren kann, solange eine gleichwertige Zielerreichung im Sinne eines sozialgerechten Bodenmanagements garantiert ist. Beispiel: Möchte ein Eigentümer die zu entwickelnden Baugrundstücke nicht zu einem limitierten Preis veräußern wollen, kann er sie auch pachtzinslimitiert im Wege der Bestellung von Erbbaurechten zur Verfügung stellen. Basis der Zinsfestschreibung ist dann der vorher festgelegte fiktive Veräußerungspreis.

c) Sind Eigentümer nicht mitwirkungsbereit, sind - wenn möglich - die Grundstücke dieser Eigentümer nicht in die Konzeption einzubeziehen und somit auf der Wertstufe vor städtebaulicher Planung zu belassen.

Ein Herauskoppeln um jeden Preis findet nicht statt, sondern nur dort, wo es mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar ist.

d) Ist das Abkoppeln von Grundstücken nicht mitwirkungsbereiter Eigentümer nicht möglich, ist das städtebauliche Projekt nicht weiterzuverfolgen.

Keine Mitwirkungsbereitschaft oder überzogene Forderungen - keine Beteiligung der Eigentümer am Planungsgewinn! Diese Formel wirkt nur mit einstimmiger Unterstützung in Form eines in öffentlicher Sitzung gefaßten Ratsbeschlusses!

e) Es soll das Projekt mit der größten Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer zuerst realisiert werden.

Dieses Vorgehen hat zwei Vorteile:

  • Eigentümer mit einem gewissen familiären Eigeninteresse (Schaffung von Bauland auf dem eigenen Grundstück für Familienangehörige) sind erfahrungsgemäß kompromißbereiter und sollen als "Pioniere des Bodenmanagements" auch durch zügige Planrealisierung belohnt werden.
  • Die mit den Pionieren verhandelten Eckdaten können bei Folgeverhandlungen mit anderen Eigentümern als bereits durchgesetzt beispielhaft herangezogen und anfängliche Widerstände so leichter überwunden werden.

f) Bei Projekten mit einer gewissen gesamtstädtischen Zielsetzung (z.B. Straßenringplanung) sind die bodenrechtlichen Instrumentarien einzusetzen, welche die vergleichsweise größten Durchsetzungsmöglichkeiten garantieren.

Bei städtischen Kernprojekten, bei denen es nur untergeordnet um die Schaffung von Wohnbauland geht - z.B. Schallschutzhäuser parallel zu einem konzipierten äußeren Straßenring - mag die Hoffnung auf Eigentümermitwirkung auf Grenzen stoßen. Hier muß auf justitiable Instrumente mit hoher Durchsetzungskraft zurückgegriffen werden.

5. Zwecks Finanzierung des Bodenmanagements und der sozialgerechten Bodennutzung wird der "Bocholter Bodenfonds" als revolvierender Fonds in Form eines zweckgebundenen Sonderpostens/Haushaltsstelle gebildet.

Die finanzielle Situation der Stadt Bocholt erlaubt nicht, kurzfristig in vielen im EWB dargestellten Bereichen gleichzeitig große zusammenhängende Flächen zu erwerben. Die Zwischenfinanzierung über Jahre hinweg würde die Grundstückskosten für den Enderwerber unnötig erhöhen. Ein Ankauf empfiehlt sich daher nur zeitnah, bedarfsorientiert und in Verbindung mit städtebaulichen (öffentlich-rechtlichen) oder privatrechtlichen Verträgen, so daß das Zwischenfinanzierungrisiko minimiert ist.

Gleichwohl müssen in gewissem Umfang Haushaltsmittel für eine Wohnbaulandbevorratung zur Verfügung stehen. Da Grund und Boden nicht vermehrbar sind und kein dauerhafter Vermögensverzehr durch Ausverkauf städtischer Grundstücke stattfinden soll, gelten ab dem 15.12.1995 folgende Grundsätze:

  • Einnahmen aus Grundstücksveräußerungen werden künftig in den Ankauf neuer Grundstücke reinvestiert.
  • Alle städtischen Grundstücke ohne weitere strategische Bedeutung werden veräußert; in Erbbaurechten gebundenes Vermögen wird mobilisiert. Die Einnahmen fließen dem Bodenfonds zu.
  • Aufgabe des Bodenfonds ist die Bereitstellung von Wohnbaugrundstücken durch Kauf, Verkauf, Tausch oder Vermittlung ohne Zwischenerwerb unter Berücksichtigung sozialer Kriterien. Er besteht aus Grundstücken und Geldmitteln. Der Fonds soll sich selbst tragen und seine Geschäfte kostendeckend abwickeln.


Der Fonds kann bei Bedarf in eine städtische Grundstücks- und Entwicklungsgesellschaft überführt werden. Die Anerkennung als Entwicklungsträger ist angestrebt und wird derzeit geprüft. Entwicklungsmaßnahmen und andere städtebauliche Vorhaben des Wohnungsbaus könnten dann auf eigene Rechnung haushaltsneutral betreut werden.

6. Das an sozialen Kriterien orientierte Bodenmanagement soll bis auf weiteres versuchsweise ohne personellen Mehraufwand durch eine Arbeitsgruppe unter Federführung des Baudezernenten verfeinert werden.
Im Rahmen etwaiger Umorganisationen in Folge der Entwicklung "Neuer Steuerungsmodelle" sind für das Produkt "Schaffung von Wohnbauland" geeignete Organisationsstrukturen dauerhaft zu sichern.

Die im Beschluß zitierte Arbeitsgruppe bestand zunächst aus folgenden städtischen Ämtern:
Stadtplanungsamt, Amt für Stadtentwicklung, Kämmerei, Liegenschaftsamt, Vermessungsamt und wahlweise anderen projektspezifisch betroffenen Ämtern.
Aufgrund der großen Aufgabenüberschneidung bei der Bearbeitung von bodenmanagementrelevanten Themen durch das Liegenschaftsamt und das Vermessungsamt wurden ab dem 01.01.1997 beide Ämter zu einem Amt für Bodenwirtschaft zusammengelegt. Innerhalb dieses neuen Amtes ist eine Abteilung für Flächenmanagement eingerichtet worden. Synergieeffekte zeigten sich bereits nach kurzer Zeit. Vielschichtige Facetten des Bodenmanagements werden nunmehr in einem Amt abgewickelt. Auch die Geschäftsführung des Arbeitskreises wird von diesem Amt innerhalb des Dezernates für Planung, Umwelt und Bau abgewickelt.
Im Falle der Bildung einer städtischen Grundstücks- und Entwicklungs-GmbH könnte sich die Gesellschaft der bewährten Mitarbeiter über einen Bestellungsvertrag bedienen - dies natürlich gegen Kostenerstattung.


Unter dem Eindruck der ersten Erfahrungen im Rahmen von Verhandlungen mit Eigentümern über das Bodenmanagementprogramm wurden Verhandlungsstrategien optimiert. Oberstes Ziel jeder Verhandlung ist es, den Betroffenen die Grundzüge des Ratsbeschlusses vom 15.12.1995 näher zu bringen und transparent zu machen. Es galt dem Verhandlungspartner übersichtlich zu verdeutlichen, was es für den späteren Erwerber von Wohnbauland bedeutet, wenn von Seiten der Voreigentümer unangemessene Preisforderungen gestellt werden. So wird verdeutlicht, daß neben dem Verkaufspreis eine Fülle anderer Faktoren den späteren Baulandpreis beeinflussen. Erschließungskosten, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen und die Verzinsung sind dabei ebenso kostenrelevante Größen wie Kosten für Ordnungsmaßnahmen, Planung, soziale Infrastruktur, Vermessung, Grunderwerbssteuer u.v.a..

Im Amt für Bodenwirtschaft, dem heutigen Fachbereich Grundstücks- und Bodenwirtschaft wurde daher ein computergestütztes Kalkulationsprogramm für Baulandpreise entwickelt, welches einerseits dem städtischen Verhandlungsführer ein Gefühl für das angemessene Eröffnungsangebot im Einzelfall gibt und dem Grundstückseigentümer andererseits transparent macht, welche Auswirkungen auf den späteren Endpreis seine Forderungen direkt haben.

Das Baulandkalkulationsprogramm hat wesentlich zur Versachlichung und Objektivierung der jeweiligen Verhandlungen beigetragen.

Vor dem Hintergrund der bisweilen stürmischen Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt in den Jahren 1993 - 1996 mit nie dagewesenen Fertigstellungsziffern im Wohnungsbau hat die Stadt Bocholt im August 1996 einen perspektivischen Bericht über den Wohnungsbedarf und die Baulandreserven für den Zeitraum bis 2000/2005 vorgelegt. (Baulandbericht 1996)

Trotz einer gewissen Entspannung des Wohnungsmarktes, die mittlerweile auch dem erfolgreichen Instrumenteneinsatz des Bocholter Bodenmanagements zu verdanken war, wurde deutlich, daß die Stadt bezüglich weiterer Baulandproduktion keinesfalls "auf die Bremse treten" darf. Auch in den nächsten Jahren bleibt es oberstes Ziel, kontinuierlich zusätzliches Bauland zu produzieren. Das Angebot wird auf diese Weise weiter verstetigt und insgesamt für alle am Wohnungsmarkt beteiligten Akteure kalkulierbarer.

Der statistisch fundierte Baulandbericht '96 ist auch ein Appell an alle Protagonisten einer kurzfristigen kommunalen Baulandpolitik, die hektisch immer nur dann auf Engpässe am Wohnungsmarkt zu reagieren pflegt, wenn es bereits zu den bekannten Mangelerscheinungen gekommen ist.

Das Bocholter Bodenmanagement nimmt dieser Politik die Kurzatmigkeit und richtet sie auf allen Ebenen strategisch auf ein Gesamtziel aus. Der Nutznießer ist vor allem der Bocholter Bürger, der ohne die Durchdringung des Konzeptes mit sozialen Kriterien von einer Eigentumsbildung langfristig ausgeschlossen wäre!

Die Verleihung des Baulandpreises des Landes NRW ist einerseits eine bemerkenswerte Anerkennung für das bisher Erreichte, andererseits aber vielmehr Ansporn für Rat und Verwaltung gleichermaßen, den eingeschlagenen Weg konsequent zum Wohle der Bocholter Bürger weiterzu beschreiten.


Bocholt ist Mitglied im

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Das Forum Baulandmanagement ist ein Projekt in Kooperation des Ministeriums für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MBV) mit den beitretenden Kommunen und dem Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung und Bauwesen des Landes Nordrhein-Westfalen (ILS NRW). Das Forum als interdisziplinäres und kommunales Netzwerk zählt den Wissenstransfer zu einer seiner Hauptaufgaben. Es ist offen für weitere Kooperationen, interessante Themen und neue Mitglieder.

www.forum-baulandmanagement.nrw.de


Kommunales Bodenmanagement

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Eine Abhandlung der Treuhänderischen Entwicklungsgesellschaft Bocholt (TEB)


Informationen zum Bocholter Bodenmanagement

Fachbereich Grundstücks- und Bodenwirtschaft


Joachim Bußhoff
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E-Mailan Joachim Bußhoff